Immobilier: le mécanisme d’une nouvelle crise

Une moitié des banques testées par la Finma résisterait mal à une nouvelle crise immobilière. Ce constat, c’est le patron de l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers, Mark Branson, qui le dressait le mois dernier, à l’issue d’une simulation de crise mettant à l’épreuve les 18 banques suisses les plus actives dans les prêts hypothécaires. Soit essentiellement des banques cantonales et des petits établissements centrés sur le marché domestique. Dans le scénario du pire, le niveau de fonds propres tomberait sous le minimum réglementaire pour une dizaine d’entre elles, exigeant qu’elles se recapitalisent.

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La Finma s’est inspirée de la crise immobilière du début des années nonante: quand, après des années de politiques monétaires expansionnistes, les taux d’intérêt avaient doublé en deux ans, doublant par conséquent la charge pour les propriétaires ayant emprunté à taux variables – la majorité alors.

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Un contexte initial qui n’est pas sans rappeler celui qui prévaut aujourd’hui, avec la persistance de taux bas liés à la politique de taux négatifs conduite par la Banque nationale suisse (BNS).

Mais la configuration n’est pas la même qu’à l’époque, comme le rappelle Philippe Gabella, responsable de la gestion de l’immobilier indirect suisse à la Banque cantonale vaudoise (BCV): «Une majorité des crédits sont à taux fixe, ce qui protège les emprunteurs d’une remontée des taux.» Sur le plan réglementaire, les conditions d’octroi de crédit ont été rendues plus strictes, notamment au travers des exigences d’apport de fonds propres, ajoute l’expert. De plus, le taux d’intérêt théorique utilisé dans le calcul de solvabilité de l’emprunteur est quatre à cinq fois plus élevé que les taux du marché.

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Or, si ces règles ont permis de ralentir la croissance dans l’immobilier à usage propre – les biens acquis par des particuliers pour y loger –, elles n’ont pas freiné la croissance dans l’immobilier de rendement. Soit l’achat d’immeubles dont les appartements sont destinés à la location.

Dans le cadre de la simulation réalisée par la Finma, les emprunts destinés à l’immobilier de rendement ont généré 70% des pertes. Au bilan des banques, ils représentent un tiers du volume hypothécaire total de 1000 milliards de francs.

Marché hypothécaire «too big to fail»

Face à ce cumul de risques, Mark Branson appelait, début avril, à resserrer le cadre réglementaire, qualifiant le marché hypothécaire de «too big to fail». Au lendemain de ses déclarations, le Département fédéral des finances ouvrait une consultation pour réviser l’ordonnance sur les fonds propres. L’Association suisse des banquiers dit plancher sur des mesures d’autorégulation plus efficaces (durée d’amortissement raccourcie, apport de fonds initiaux relevé).

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Des mesures qui laissent l’économiste Sergio Rossi perplexe: «L’autorégulation n’a pas empêché les précédentes crises.» Il est d’autant plus inquiet que la Suisse aurait davantage de difficultés à se relever d’une nouvelle crise immobilière: «Dans les années nonante, elle avait pu compter sur la conclusion des accords bilatéraux avec l’Union européenne, qui avaient permis aux exportations de compenser la consommation intérieure en berne. Au vu des tensions actuelles avec l’UE, elle ne bénéficierait pas de cet élan aujourd’hui.»

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Le scénario de 1990, avec une montée rapide des taux, a cependant peu de chance de se produire, selon les prévisions. «Nous nous attendons à un atterrissage en douceur, précise Philippe Gabella. Avec un relèvement très progressif, au plus tôt dès 2020.»

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