Exode urbain aux États-Unis: Le marché de l’immobilier change en profondeur

Confinés depuis des mois, les Étasuniens quittent en masse les grands centres urbains. Cet exode provoque un boom de l’immobilier dans les banlieues et les villes de province.

Le marché de la pierre aux États-Unis est favorable aux vendeurs situés dans des villes de taille moyenne ou en banlieue. Le nombre de transactions est en hausse et les prix montent. Les ventes de biens résidentiels sont en revanche en baisse dans les métropoles.

Le marché de la pierre aux États-Unis est favorable aux vendeurs situés dans des villes de taille moyenne ou en banlieue. Le nombre de transactions est en hausse et les prix montent. Les ventes de biens résidentiels sont en revanche en baisse dans les métropoles.

AFP

Dyanna Moon, agente immobilière du New Jersey, dans la grande banlieue de New York, n’avait jamais vécu ça. «Nous avons été pris d’assaut, explique-t-elle. Il y a eu un flux ininterrompu de New-Yorkais qui cherchaient à acheter une maison.» Cette recherche d’espaces verts a été rendue possible par la décision de nombreux employeurs de privilégier le télétravail et par des taux hypothécaires historiquement bas, autour de 3%.

Cet exode a accentué une tendance déjà présente sur le marché immobilier avant la pandémie aux États-Unis. «La situation actuelle profite aux vendeurs, parce que nous n’avons pas beaucoup de maisons à vendre pour faire face à la forte demande, poursuit-elle. Pour le coup, les maisons les plus intéressantes font l’objet de nombreuses offres et les enchères montent.»

L’agente immobilière mentionne le cas d’une maison listée à 999’000 dollars à Montclair, une ville confortable de la taille de Lausanne dans le New Jersey, qui s’est vendue à 1,75 million de dollars. «La concurrence est telle que je ne peux plus me contenter de faire des études de marché comparatives sur le prix des maisons auxquelles mes clients s’intéressent, explique Dyanna Moon. Je dois élargir mon étude de marché à l’ensemble de la ville pour déterminer l’ampleur de la surenchère dans la localité en question.»

New York se vide

Lors de son dernier débat, le 22 octobre à Nashville, avec Joe Biden, le candidat démocrate à la Maison-Blanche, le président Donald Trump, qui brigue un second mandat, a fait allusion aux difficultés que traverse New York, sa ville natale. «Si vous allez et regardez ce qui s’est passé à New York, c’est une ville fantôme, a-t-il affirmé. Elle est en train de mourir.»

Comme souvent avec le magnat de l’immobilier, l’image est exagérée. New York n’est pas en train de mourir, mais elle souffre de la pandémie. Au mois de mars, lorsque la crise sanitaire l’a frappée de plein fouet, la métropole a enregistré une hausse de 256% des départs par rapport à 2019. Entre fin mars et fin août, 246’000 New-Yorkais ont fait une demande de changement d’adresse vers une autre localité, selon la chaîne de télévision ABC. Cela représente une hausse de près de 100% par rapport à la même période en 2019.

Les tours accueillant les bureaux à Manhattan restent désespérément vides ou sous-occupées. À New York City, les ventes résidentielles ont baissé de 57% au mois d’août et les transactions commerciales de 43% par rapport à 2019. «Nous sommes toujours en période de pandémie et le télétravail favorise les délocalisations, analyse Chris Herbert, directeur du Centre d’études sur le logement à l’Université Harvard.

L’impact à long terme sur les centres urbains comme New York ou San Francisco dépendra de l’évolution de la pandémie. Si les employeurs continuent à favoriser le télétravail ou un système hybride mêlant journées au bureau et télétravail, cela pourrait confirmer la tendance à laquelle nous avons assisté cette année avec des citadins qui optent pour des délocalisations dans des villes de province plus petites et plus éloignées de leur lieu de travail.»

Contraste en Californie

Conséquence de la crise actuelle, les loyers ont enregistré une baisse allant jusqu’à 25% à San Francisco, selon la compagnie Zumper. À une centaine de kilomètres de là, à Sacramento, capitale de l’État de Californie et ville de taille moyenne typique aux États-Unis, ils sont en revanche en hausse de 10 à 16%. Le marché immobilier est en plein boom dans des localités de cette taille. C’est le cas à Portland, ville du Maine à deux heures de voiture de Boston, ou à Worcester, dans le Massachusetts, selon le site realtor.com.

Zillow, autre site internet d’immobilier, liste parmi ses destinations les plus prisées des villes de moins de 1 million d’habitants comme Columbus, capitale de l’Ohio, Louisville, dans le Kentucky, et Des Moines, dans l’Iowa. «La pandémie a incité les gens à repenser leur quotidien. Beaucoup décident que le coût additionnel associé à la vie dans un grand centre urbain ne vaut plus la peine en cette période dominée par le télétravail, précise Gary Engelhardt, professeur d’économie à l’Université de Syracuse. Ainsi, les agglomérations plus petites gagnent en attrait. On est au bord d’une profonde mutation sur le marché de l’immobilier si la pandémie se poursuit.»

«La pandémie a incité les gens à repenser leur quotidien. Beaucoup décident que le coût additionnel associé à la vie dans un grand centre urbain ne vaut plus la peine en cette période dominée par le télétravail»

Gary Engelhardt, professeur d’économie à l’Université de Syracuse

En campagne, Joe Biden et Donald Trump, les deux rivaux pour la Maison-Blanche le 3 novembre, évoquent régulièrement cette situation dans des contextes très différents. Le démocrate Joe Biden se concentre sur l’impact économique de la pandémie sur les ménages. L’ancien vice-président de Barack Obama a développé un plan qui se concentre sur les Étasuniens peinant à accéder à la propriété. Il soutient le passage d’un nouveau plan de relance de l’économie assorti d’un second chèque de 1200 dollars pour chaque Américain gagnant moins de 75’000 dollars par an. Il veut aussi permettre à ses concitoyens de déduire de leurs impôts jusqu’à 15’000 dollars qu’ils auraient investi dans l’achat de leur première maison.

Donald Trump a une approche plus raciale de la question. Le président se présente en défenseur des banlieues blanches. L’accès à la propriété dans ces banlieues préservées qui ont poussé autour des centres urbains est au cœur du rêve américain. Et Donald Trump tente de récupérer les tensions raciales qui ont ébranlé les villes étasuniennes à la mort de l’Afro-Américain George Floyd, tué par un policier blanc à Minneapolis en mai. Il accuse Joe Biden de vouloir détruire ces banlieues en y favorisant la construction de HLM majoritairement habités par des minorités.

Quel que soit le vainqueur de l’élection la semaine prochaine, les experts s’accordent à dire que le passage d’un nouveau plan de relance de l’économie américaine sera clé pour un marché de l’immobilier à deux vitesses entre «ceux qui ont» et «ceux qui n’ont pas», selon les termes employés par Gary Engelhardt (lire ci-contre). «Nous arrivons à la fin de la vague dans laquelle ceux qui avaient des réserves de cash ont pu accéder à la propriété, conclut le professeur de l’Université de Syracuse. Je m’attends à un ralentissement de la demande. Et, parallèlement, beaucoup d’Américains peinent à payer l’hypothèque de leur maison.»

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